“院地合作”搁浅 山东济宁中科产业园流拍调查

摘要： 冷万欣 中房报记者 樊永锋 山东报道纵贯山东济宁全境的京杭大运河与济宁市内环高架路，如同两条平行线横跨梁济运河上方。在济宁市内环高架路外侧，一宗山东济宁与中国科学院“院地合作”...

冷万欣 中房报记者 樊永锋 山东报道

纵贯山东济宁全境的京杭大运河与济宁市内环高架路，如同两条平行线横跨梁济运河上方。

在济宁市内环高架路外侧，一宗山东济宁与中国科学院“院地合作”项目在此搁浅。

内环高架路两侧人文风貌迥然，外侧坐落着济宁汽车西站，略显荒凉，内测西岸华府、人和学府、融创滨江壹号、云月湾等楼盘沿着居礼路鳞次栉比，商业店铺星罗棋布。

沿着居礼路，在毗邻云月湾小区外墙的一侧，便是被彩钢板围起来的中科智造信息产业园（以下简称“中科产业园”）B地块一期项目所在地。

中国房地产报记者在现场看到，济宁中科产业园园区内被荒草层层包围的荒废建筑，与之形成对应的是，路旁云月湾小区和马路斜对面融创滨江壹号小区正在热火朝天的装修。

繁华与荒芜，一路之隔却泾渭分明，恰如济宁中科产业园的发展历程，充满着魔幻现实主义的味道。

三次流拍

10月9日上午，“济宁市任城区居礼路以南、西岗北路以西土地使用权及地上房产”拍卖因无人出价，第三次流拍。

上述土地拍卖信息中的地上房产部分即是“中科智造信息产业园B地块一期（1#-23#楼）”。

2023年10月10日早上8点30分，云月湾小区内部分业主装修声音已经响起，墙外一侧的济宁中科产业园却人迹罕至。围挡遮蔽之下，只有入口处的大门敞开，上写着“山东和成建设有限公司——承建中科智造信息产业园B地块一期”几个字。

记者注意到，产业园的施工宣传早已人去楼空，留下的只有当时施工人员生活区的两层高彩钢房，其中一间一层的屋子成为了临时值班照看产业园的工作人员办公室。

目前，留在济宁中科产业园办公室的工作人员自称是济宁市任城区安居街道办事处的工作人员。

“这个项目（济宁中科产业园）都好多年了，时间太长了”该工作人员告诉中国房地产报记者，具体的情况他也不知情。

攀登土坡，视线越过彩钢板，济宁中科产业园的“遗迹”一览无余，遍地荒草之中矗立着一幢幢孤零零的小楼，这些建筑的外墙基本已经装修完毕。

阿里司法拍卖网站登记的信息显示，拍卖标的物为位于济宁市任城区居礼路以南、西岗北路以西的国有出让土地使用权及地上房产。其中：土地使用权面积为73149平方米，房产建筑面积为23588.1平方米。该地块规划总用地8.93公顷，其中建设用地7.31公顷，城市道路用地1.62公顷。规划容积率不大于2.5。

记者查询到一份2022年3月7日由山东志信土地房地产估价咨询有限公司出具的山东志信房估字2022年第27号《涉执房地产处置司法评估报告》（以下简称《评估报告》），该评估报告显示：估价人员的现场勘察，地上房产共23栋办公楼，总建筑面积23588.1平方米。其中：7#楼共四层，建筑高度17.99米，层高：一层5.09米，2~4层4.2米，女儿墙高0.9米，墙体200毫米加气混凝土砌块，桩基础，外墙玻璃幕墙、陶土板，内墙乳胶漆、瓷砖地面、断桥铝中空玻璃门窗；除7#楼外其他楼均为三层，建筑高度11.9米，层高：一层4.2米，2~3层3.7米，女儿墙高0.9米，墙体200毫米加气混凝土砌块，桩基础，外墙玻璃幕墙、陶土板，内墙乳胶漆、瓷砖地面，断桥铝中空玻璃门窗，电梯、洁具等未安装，水电暖齐全。

截至价值时点2022年2月15日，该项目为在建项目，地上建筑物基本完工，园区配套设施未建设，未完成竣工验收。该报告显示当时的拍卖物估价约为2.87亿元。

记者梳理该项目的拍卖历程，首次拍卖以《评估报告》评估价为起拍价，2023年3月25日流拍；随后在5月16日和最近的10月9日由二拍到变卖全部流拍，起拍价为2.58亿元，约为评估价的九折。

而今三次流拍无人问津的“冷遇”，对比项目立项之初的风光无限，平添时过境迁之感。

昔日“院地合作”重点项目

这宗无人问津的“院地合作”重点项目缘起数年前的区域产业发展战略。

2015年，济宁市任城区被确定为“山东省信息技术产业基地核心区”。

抓机遇就要抢时间，彼时，济宁市任城区选择把招大引强、集群式发展作为加快膨胀信息产业发展的路径。当时任城区某领导在接受媒体访时称“从2015年开始,区委、区主要领导每年都会带队到‘大院大所’进行不少于两次的走访。”

当时短短几年间，任城区走访高校院所就达到了390家,除与院所建立合作关系外,还吸引了中兴通讯、北斗平台、中国软件测评中心等30多家大型企业落户。

时至今日，在济宁市投资促进局网站的招商项目库内，有多达41条信息技术产业领域的招商项目。

不过，据知情人士透露，作为当时市里牵头招商的项目，济宁任城区的中科产业园项目和中兴智慧城市产业园项目，都因为产业运营不理想而搁浅。

“目前中兴智慧城市产业园项目已经处理完了，划归国有了。因为只建设了6000平方米，目前土地已经按照土地性质开始重新招拍挂。”该知情人士表示。

济宁任城的中科产业园项目，在当年投资促进局招商页面的项目简介中描述为：项目建成后预计年产值75亿元，实现税收2.8亿元，将成为拉动运河新城发展，引领产业转型的高科技新城，合作方式则是独资、合资、战略投资、技术引进等。

该中科产业园系中国科学院信息产业项目，项目总投资50亿元，分为科技孵化功能区、成长企业加速区、成熟企业总部区、智慧城市体验区四个功能区，预计五年全部建成。建成运营后，产业园区会引进电子信息产业链上、下游相关企业，经过孵化、培育、引进等方式，形成以高端电子信息产业为引领的人才、资金密集型高端总部经济区，强力推动济宁市主城区的产业结构转型升级。

2014年6月26日济宁市任城区举行了中科智造信息产业园招商签约仪式。彼时，山东中科智造信息产业发展股份有限公司负责人和相关企业负责人围绕产业园的规划、建设、招商、管理等问题进行了座谈交流；山东中科智造信息产业发展股份有限公司分别与亚泰财富集团、银江股份有限公司签署了项目合作意向书。

平台公司人去楼空

作为“院地合作”项目同样面临着潜在的风险。虽然济宁中科产业园是2015年山东省重点建设项目，但是其完全由中国科学院计算所济宁分所（以下简称“济宁分所”）负责主推、投资、建设、运营工作。

公开资料显示，济宁分所暨山东省物联网技术发展研究院，是在济宁市和中国科学院计算技术研究所的支持与推动下，作为济宁市和中科院战略合作重大项目，在济宁市任城区成立的“院地合作”科研机构。

2012年6月28日中国科学院计算技术研究所与济宁市任城区人民签署共建中国科学院计算技术研究所济宁分所暨山东省物联网技术发展研究院合作协议。济宁分所于2013年7月12日在济宁市任城区科技中心正式揭牌。

而今，济宁市任城区科技中心的部分区域已经变为任城区政务服务中心办公区。

楼内一名自称政务服务科的工作人员告诉记者，该楼内位于4层的研究所“已经搬离很长时间了”。

据企查查，济宁分所系在济宁市任城区事业单位监督管理局登记的事业单位，目前处于注销状态，原负责人为钱某。

进一步股权穿透显示，该所占股企业包括山东中科智造信息产业发展股份有限公司和山东中科亚泰置业有限责任公司（以下简称“中科亚泰”）。二者恰是济宁中科产业园项目的核心参与方，这也印证了济宁分所负责中科产业园主推、投资、建设、运营工作的事实。

中科亚泰公司的登记地址为任城区经济开发区，导航显示其位于经开区管委会院内，但是记者前往该地址，管委会内工作人员称并不清楚有这样一家公司。

目前中科亚泰已经成为被执行人，其法定代表人陈某也被限制高消费。

随后，记者尝试与中科亚泰公司方面取得联系，一名自称陈某助理的工作人员在电话中告诉记者：“公司现在并不在注册地，公司实际地址在任城科技中心，不过那边应该也没有员工工作了。”

该人员称目前她负责帮助陈总处理相关拍卖事宜，但是由于济宁中科产业园项目合作始于多年前，对于合作的具体情况并不了解。

“（济宁中科产业园）里面的建筑，一些基础设施包括地板等都已经铺设了，只有园区的内部道路等没铺设。至于（项目）搁置的原因，应该是资金链出现了问题，引发了经济***，这个项目也就不做了。”

“目前已经三次流拍了，后续还会想办法去处理吗？”面对记者就该项目后续处置的询问，该工作人员表示，“是的，因为对方（申请方）会提出要求（拍卖）”。

济宁市任城区一位不愿具名的官员告诉记者：“由于原来（中科产业园）项目平台公司涉及债权债务等问题，再次流拍后可能会换到任城区平台公司名下。”

该官员表示，中国科学院计算所的科研能力是非常强的，但是产业孵化能力和产业园运营能力相对偏弱，当时中国科学院计算所在济宁成立分所落户济宁，双方开展合作。但是从实际操作来看，平台公司运营能力并不强，后续由于内部股权非常复杂引发了***，最后只能通过法律途径解决，也算对于此后产权拥有者提供个保障。

“没人竞拍最后要划归国有，中间差额部分按变卖价格给付***，然后根据产权和股权等信息再集中分配。”他补充说。

在记者问及后续开发时，该官员表示：“（中科产业园）以后还是围绕信息产业孵化领域，产业园的地理位置相对优越，处于两河交界，周边道路完善，基本是济宁全市最高的绿化标准，而且是处于运河新城的核心区。

中科亚泰的资金危机

事实上，作为济宁中科产业园项目事实参与方之一的中科亚泰，其资金危机早有端倪。

据企查查，中科亚泰还有数起民间借贷、借款合同以及股权转让***案件，案涉金额总计逾5.2亿元。这些案件中，超过六成暴发于2019年。

记者梳理中科亚泰的相关法律诉讼发现，该公司目前共有四条被执行案件，总金额超1.7亿元。其中最大的一笔为1.64亿元。

该笔款项的申请执行人为济宁市信诚达股权投资管理有限公司，经股权追溯，该公司为国有全资公司，实际控制人为济宁市任城区国有资产和地方金融监督管理局。

值得关注的是，济宁分所100%控股子公司济宁智城中科信息技术有限公司，也因为股权转让***被冻结股权，根据济宁市任城区人民***（2019年）鲁0811执保2623号文书，冻结被执行人济宁智城中科信息技术有限公司持有股权、其它投资权益的数额为2450万元，冻结期限为1095天，并在2022年9月续行冻结股权、其他投资权益至2025年9月。

根据股权穿透，济宁智城中科信息技术有限公司间接持有中科亚泰49.5%股份。

换言之，中科亚泰资金危机，只是济宁分所旗下企业债务危机的冰山一角。

记者辗转以资方核实标的资产情况为由，与拍卖申请方代理律师取得联系。

该律师称，济宁中科产业园项目后续就没有再投资建设，“应该是资金链的问题”。投资方的具体情况她并不太清楚，只是了解到投资方涉及很多民间债务***。

律师的话与前述中科亚泰拍卖业务负责人的话相互印证，都说明了中科产业园搁置背后的资金链问题。

在山东从事产业园建设考察工作的***（化名）告诉记者：“‘院地合作’的模式本身没有问题，但是毕竟是合作，（最终落地）还是市场化的运作，就会随着项目的深入出现一些问题，比如项目中间人利用这个机会刻意开展商业炒作和宣传，一面利用院所影响力向地方拿优惠政策，一面通过夸大宣传吸引各类资本，这种情况极易留下‘后遗症’。”

在***看来，中济宁科产业园已经经历多轮流拍至折价变卖阶段，依旧无人问津，她并不看好该产业园的后续处置前景。

紧锣密鼓地三轮司法拍卖过后，继续流拍的济宁中科产业园，仿佛成了居礼路上的一片“死地”。但是面对这片荒草丛生的办公楼，又该如何吸取经验教训、寻求“置之死地而后生”的盘活路径？

（应受访者要求，文章***为化名）